کی بلند قدتره؟ ؛ بررسی علل واقعی بلندمرتبه سازی ؛ قسمت اول

Rating: 3.7. From 7 votes.
Please wait...

در پايان هر سال ليست هاي متعددي از بهترين ها و بدترين ها در رشته هاي مختلف منتشر مي شود. فهرست هاي جذاب و تبليغاتي كه فرصت ديده شدن را از گزارش هاي رسمي تر مي گيرند. يكي از فهرست هايي كه هم رسمي است و هم جالب توجه، تعداد بلند مرتبه ترين ساختمان هاي دنياست. اين فهرست كه هر ساله  منتشر مي شود، در کنار بار تبليغاتي اش حاوي نكات مهمی است، بخصوص براي كشورهاي در حال توسعه اي مانند ما كه برج ميلاد و تمام دلايل و مشكلات ساختش هنوز به ياد ماست. هزینه بالا، مشکلات ساخت، کارایی نامعقول یا ….

در این نوشتار به  دنبال علت واقعی ساخت این بناها می گردیم:

بلندترین ساختمان های سال 2012

1-براي اولين بار در این دهه تعداد برج هاي تكميل شده در سال ٢٠١٢ نه تنها از سال گذشته اش كمتر بود بلكه ازدو سال پيش هم كمتر بود. تعداد برج هاي تكميل شده بالاي ٢٠٠ متر در سال ٢٠١٠ هفتاد و در ٢٠١١ هشتاد و دو و در ٢٠١٢ تنها شصت و شش عدد بوده است. هرچند در اولين نگاه مي توان نتيجه گرفت كه اشتياق به ساخته شدن ساختمان هاي بلند مرتبه كاهش يافته است اما گويي بايد تبعات بحران اقتصادي جهاني را، يكي از مشكلات جدي این ساخت و سازها بدانيم. اين دليل اگرچه مي تواند توجيه كننده كاهش ساخت و ساز باشد اما نشانه بارز ديگري است بر يكي از مهم ترين خصوصيات اين ساختمان ها : “پر هزينه”

آمار ساخت برج های بالای 200 متر به تفکیک سال

واقعيت مهم و غير قابل انكار بلند مرتبه سازي، هزينه هاي بسيار گزاف و سرسام آور است. اين هزينه ها تنها مختص ساختمان هاي بيش از ٢٠٠ متر نبوده و حتي در يك ساختمان ٤ طبقه نيز مشاهده مي شود. به همين دليل مي توان ادعا نمود ساخت مسكن مهر دو طبقه اي بسيار مقرون به صرفه تر از ساخت مجتمع هاي بالاي پنج و شش طبقه است. اما هنگامي كه ساختماني با ارتفاعي بيش از ٢٠٠ متر يا ٤٠٠ متر مي سازيم صحبت از مسايل تجربه نشده و مقياس هاي بسيار بزرگ از مشكلات هستيم. هزينه هاي اين پروژه ها تنها محدود به مصالح يا موارد فني نبوده و در زمينه اجرايي نيز بسيار بسيار زياد است. حال با اين همه مشكل و هزينه مهم ترين سوال اين است: “چرا؟”

pingan1

٢- چند پاسخ معمول اين هايند:

كاربري

يكي از مهم ترين دلايلي كه براي برخي از برج هاي بلند مرتبه بيان مي شود تامين كاربري هايي عمومي يا خصوصي است. مهم ترين اين كاربري ها:

مسكوني

واضح است كه تامين كاربري مسكوني با هزينه هايي اين چنين سرسام آور عقلاني نيست مگر در شرايطي خاص. شرايطي مانند كمبود شديد زمين در كشورهايي كوچك و متراكم يا جزيره اي مانند كره يا ژاپن. يا ايجاد شرايط خاصي براي برج جهت دربرگرفتن حجم بسيار عظيمي از جمعيت. كه طبعا موجب هرمي تر شدن برج و اشغال محدوده بيشتري از زمين مي شود. اين قبيل طرح ها كه تنها در حد ارائه پيشنهاد مطرح شده است هيچ بستري جز كشور چين پيدا نخواهد كرد! با اين وجود هنوز تجربه اجتماعي اين چنيني وجود ندارد و عملا ريسك بزرگي براي هر كشوري محسوب مي شود. البته لازم به ذكر است هزينه هاي اجرايي چنين پروژه اي بسيار گزاف خواهد بود.  نتيجه گيري آن كه عملا توجيه مسكوني براي اين ساختمان ها منطقي نيست. همانطور که در تصویر زیر میبینید تنها یک برج از 20 برج بلند مرتبه مسکونی است.

...  این کتابخانه ملی نیست

20 ساختمان بلند مرتبه به تفکیک کاربری

اداري-تجاري-اقامتي

در واقع اين سه كاربري مقرون به صرفه ترين حالت براي برج ها است. اغلب طبقات يا اتاق هاي اين برج ها به شركت هاي تجاري يا بانك ها فروخته مي شود. و يا به هتل ها واگذار مي شود تا از نماي خاص طبقات بالايي عايدي كسب كنند. به اين وسيله حجم مهمي از هزينه ها جبران خواهد شد. البته به شرط گذشت زمان و ارتفاع معقول برج (متوسط و پايين تر) . اما در خصوص برج هاي  مرتفع نمي توان با قاطعيت گفت اين كاربري ها از پس هزينه ها برخواهند آمد. اما الزاما بايد يك دوره زماني را براي سود دهي مشخص كرد.یعنی براي جبران هزينه ها از طريق فروش يا اجاره بايد مدتي سپري شود، كه اين خود در اين شرايط اقتصادي ضرري مضاعف محسوب مي شود. به همه اين هزينه ها يك فاكتور مهم ديگر را هم اضافه كنيد:”هزينه نگهداري” كه بار سنگين مالي ديگري را تحميل مي كند. نتيجه گيري اينكه با وجود تامين مالي از كاربري هاي تجاري-اداري-اقامتي نمي توان با يقين اين كاربري ها را دليل موجه ساخت اين برج ها دانست. اين كاربري ها معمولا مي توانند اهداف ثانويه اي در كنار دليل اصلي تلقي شوند.

کاربری های برج های بلند مرتبه به تفکیک سال

مخابراتي

احتمالا بدترين كاربري در بين توجيهات مختلف براي اين ساختمان هاي هزينه بر تلقي شوند. برج مخابراتي قاعدتا درآمد زايي خاصي ندارد. به علاوه مي توان با مكان يابي مناسب و سازه هايي به مراتب كم هزينه تر(دكل يا …) همان كارايي را ايجاد نمود. چنين سرمايه گذاري “سخاوت مندانه اي” براي يك برج مخابراتي فقط در شرايطي خاص عقلاني به نظر مي رسد. شرايطي جزيره اي يا شهرهاي مسطح بدون ارتفاعات يا كاربري خاص نظامي. اين مساله وقتي بغرنج تر ميشود كه عملا با پيشرفت فناوري نياز به تجهيزات در ارتفاع بالا كمتر مي شود. حتي ممكن است در طول دوره ساخت برج ها ضرورت آنها از بين برود!!

درنتيجه مي توان گفت بطور كلي جز در موارد خاص  كاربري دليلي اصلي و قانع كننده براي ساخت اين برج ها نيست.

بلندترین برج های مخابراتی سال گذشته

نشانه شهري

يكي ديگر از مرسوم ترين دلايل ، ساخت يك “نشانه شهري” است. اين لغت دو مفهوم كلي را متبادر مي كند. اول به معناي بنايي هويت بخش،غرور آفرين و نمادي براي شهر و دوم به معناي نشاني كه بتوان با آن موقعيت سنجي كرد يا به زبان ساده تر آدرس داد. اين دومي را به مطلبي ديگر واميگذاريم چرا كه نمونه هايي در معماري سنتي دارد و جاي سخن بسيار است. اما اولي  كه منظوراغلب سازندگان از نشانه شهري همين است:

...  یک میدان، 400 شهید، این وضعیت

هويت،غرور،نماد

Signature

به واقع بسياري از اين بنا ها اين كاركرد را به معناي حقيقي دارند. يعني بسياري از اين بناها پس از اتمام به نماد شهر تبديل شده و اگر طراحي خوبي داشته باشند شايد بتوانند پس از چند دهه هويت بخش هم باشند.

هويت بخشي هدف كمي نيست و اگر بتوانيم حتي با هزينه گزافي هم به آن دست يافت بد نيست. اما آيا تنها روش هويت سازي ساخت يك برج ٣٠٠ متريست؟ اگر اين همه هزينه صورت گرفت و نتيجه اي در كار نبود چه؟ هويت سازي فرايند بسيار پيچيده ايست و بهتر است از نماد سازي صحبت كنيم تا هويت بخشي. بيشتر برج هاي مرتفع به نمادهاي شهريشان تبديل شده اند ولي برعكس اين حالت هم موجود است. بسياري از نمادهاي شهري ارتفاع زيادي ندارند. اوپراي سيدني، كليساي سن پيتر، مجسمه آزادي، آكروپوليس و … درغرب و مساجد جامع و عالي قاپو و از همه مهمتر ميدان نقش جهان نمادهايي جهاني كم ارتفاع هستند و اتفاقا بسيار هويت بخش و بسيار مايه غرور. نتيجه آنكه هرچند برج سازي نمادسازي است اما روش هاي ديگري هم براي نمادسازي وجود دارد كه با هزينه هايي به مراتب كمتر انجام مي شوند. البته واضح است كه نماد سازي خود نشاني است بر بي نمادي و عقبه ضعيف تاريخي. به هر حال صرف اين همه هزينه براي نمادسازي عقلاني نيست و دليل فرعي محسوب مي شود.

“جذب گردشگر”

برج های دوقلو پتروناس

شايد موفقترين نمونه در اين زمينه برج هاي دوقلو پتروناس در مالزي باشد. اين برج ها كه در سال 1998 تا 2004 بلندترين برج هاي جهان بودند يكي از دلايل اصلي جذب گردشگر براي مالزي شدند. هرچند طراحي خاص سزار پلي و مانورهاي تبليغاتي مختلف مثل فيلم ماموريت غير ممكن بي تاثير نبودند اما همين لقب “بلندترين” كافي بود تا جمعيتي را بكشاند. اما نكته جالب اينكه همان برج امروز ٢٧ جهان است! و تنها پس از چند سال اين لقب را از دست داد. بخصوص با فشردگي رقابت، ريسك باقي ماندن در صدر به كمتر از دو سه سال رسيده است. عملا جذب گردشگر با لقب “ترين” احتمال كمي دارد. به نظر شما آيا توريستي براي ديدن برج ميلاد به ايران مي آيد؟يا براي ميدان نقش جهان؟ نگهداری کدام یک پر هزینه تر است؟

تغییرات ارتفاع بلند ترین ها تنها در ده سال

حال سوال مهم اينجاست كه اگر دليل ساخت اين برج ها نه كاربري است و نه نمادسازي و نه جذب گردشگري پس چرا اين تعداد برج هاي بالاي ٢٠٠ متر ساخته مي شوند و هر سال رقابت بر سر ساخت بلند ترين ها گرم تر مي شود؟

پاسخ را در مطلب آينده مي جوييم

Rating: 3.7. From 7 votes.
Please wait...
به اشتراک بگذارید!

سلمانی

معمـار

همچنین ممکن است بپسندید ...

Leave a Reply

Be the First to Comment!

avatar
  Subscribe  
Notify of